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北京9月商品房成交跌逾兩成 或因股市和通州拖累



股市和通州拖累“金九”？ 北京純商品房成交環比跌逾兩成

傳統的樓市旺季“金九銀十”過半，北京的“金九”卻在平淡中收尾。來自兩傢房地產服務機構的數據顯示，北京9月純商品房成交量環比下跌超過兩成，而原因則被認為與股市下挫及通州限購有關。

“金九不金”

亞豪機構日前提供給《第一財經日報》記者的數據顯示，截至27日，9月北京共成交商品住宅(不含保障房與自住房)5612套，成交面積64.31萬平方米，環比上月同期分別減少27%、22%。與此同時，9月商品住宅成交均價卻環比上漲瞭12%，達到3.1萬元/平方米。另據鏈傢網研究院的最新統計數據，9月1日至27日，北京新建純商品住宅(不含保障房與自住房)成交3824套，環比上月同期下滑22%，較去年同期上漲18%。

新房市場在7月份達到高點後，連續兩月出現下滑，從上述數據看，北京“金九”的成交明顯低於預期。關於原因，亞豪機構市場總監郭毅對記者分析，一方面，隨著北京純商品住宅用地持續減少，潛在供應減少，大量房企不得不選擇控制供應節奏，因此影響瞭成交量；一方面今年股市的快速走低使得樓市購買力也相應下滑，影響瞭下半年的樓市成交走勢；同時在通州版限購令影響下，9月1日至27日，通州區商品住宅(不含保障房與自住房)僅實現成交836套，環比減少52%，同時也從盤踞3個月的行政區成交首位的寶座上退下，被大興與房山所超越。鏈傢網研究院李巧玲也認為，“金九”北京樓市的暗淡，與通州限購升級有關，部分潛在需求由於條件不滿足難以入市，致使通州成交占比明顯下滑。據鏈傢網研究院統計，9月通州成交占比僅嘉義縣當舖汽車貸款為13.2%，較7、8月分別下滑5個與11個百分點。

雖然市場壓力不小，但很多開發商仍對北京趨之若鶩。以旭輝為例，今年6月份，斷頓已久的土地市場放出大興8幅土地，缺錢怎麼汽車貸款?基隆貼現旭輝率先連拿兩幅，近兩年旭輝更是在競爭白熱化的北京市場摘下十幅地塊。

“北京應該是全國地價最高的，比上海都高，北京最近推出的地，基本上50%以上都是踩著周邊二手房的銷售價去構成新房樓板(價格)，對於土地市場來說，大傢比拼的不是實力而是想象力。”旭輝集團北京區域事業部總經理孔鵬日前對記者說，“我感覺這不是一個可持續的狀態，北京2000萬以上的房產一年能賣300套~400套，今年到明年的供應，我想不到它會是一個怎麼樣的結果。”

但孔鵬坦言，北京的產品豪宅化的趨勢已經無法逆轉。機構統計的9月供給數據也說明瞭這種豪宅化趨勢。亞豪機構在報告中稱，9月1日至27日，北京住宅市場共有29個項目入市，相比上月同期減少瞭7個，扣除自住房後新增供應3910套，環比上月同期減少12房貸新竹竹東房貸%。但供給減少的主要是剛需盤，受到頻頻出現的高價地的影響，北京9月入市項目中的高價盤還在逐漸增多，高價盤出現集中入市現象。

房企打法各異

“金九”樓市較淡，但在北京的房企卻頗為活躍。為瞭應對激烈競爭，進入北京的開發商也開始各盡所能，分別根據自身體量和特點，從規模上和產品上尋找新的打法。孔鵬日前對記者透露，在北京房地產下半場，房企首先要憑借一定規模留在主流市場，對於旭輝而言，公司在北京確定瞭“規模與質量並重，規模優先”的發展思路。但他還說：“要在北京這個兵傢必爭之地要規模，需要更為精準的打法。”

還有房企的打法是在產品上尋找差異化。龍湖位於北京的“天璞系”9月11日正式入市，這是龍湖與首開在東壩合作開發的項目。由於去年以來東壩區域地價高企，東壩片區豪宅一經入市就將面臨激烈競爭。然而令人意外的是，該項目11日是以精裝平墅產品亮相。這對於龍湖而言，屬於全新的產品系。對此，相關業內人士分析，恒大、保利等房企近兩年在東壩拿地樓面價多在5萬元/平方米以上，龍湖在這個豪宅化的東壩板塊推出平墅，或是為瞭通過差異化尋求去化。

除瞭這些外來房企，本土房企如今如何在北京市場求生？對於本土國企而言，一種方法是，合作。在這個“金九”，一向低調的國有房企首開做瞭一場品牌活動，活動上，龍湖、萬科、保利在北京的負責人悉數到場。這與首開目的市場策略有關。今年在北京土地市場，首開曾聯合華潤、萬科、龍湖聯合體、保利在豐臺、大興、孫河、東壩區域摘得土地。首開集團董事長潘利群對記者坦言，首開在北京的競爭力在於資源整合，因此在不同的地塊選擇不同企業進行合作。根據首開相關負責人提供給媒體的數據，三年來，首開主導參與的合作公司已近30個，合作開發面積超過600萬平方米。

新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150929/230323382218.shtml
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