深圳新房啟動豪宅化之路
原標題：深圳新房啟動豪宅化之路
對於想在深圳長遠立足的房企而言，大多需要付出昂貴的代價獲取土地，為瞭獲取合理利潤，房價也隻能水漲船高，豪宅是可選擇的方向之一
近日，《第一財經日報》記者獲悉，深圳住宅舊改標桿項目鹿丹村將蝶變為深信貸房貸銀行成數怎麼貸款比較會過件圳頂級豪宅之一，項目操盤方是地產界盈利能力最強的中海地產（00688.HK）。
中海地產內部人士對本報記者透露，中海深圳公司未來幾年的目標是年銷售額沖刺200億元，但深圳的土地越來越難拿，主攻豪宅是實現這一目標為數不多的選擇。
由一個破敗不堪的舊改小區晉升頂級豪宅，鹿丹村的轉變隻是深圳樓市發展的一個縮影。隨著土地資源的稀缺、地價攀升，深圳新房快速豪宅化。
深圳經濟持續高速發展，創造瞭一批新富階層，他們成為豪宅的買單者，一些港澳臺及海外人士也湧向深圳樓市。
鹿丹村蝶變之路
作為深圳首個成功拆除改造的住宅小區，鹿丹村的重建有著諸多示范意義。
1989年，與香港僅一河之隔的鹿丹村小區竣工，是深圳較早的多層福利住宅小區，住戶中有許多官員，讓鹿丹村有瞭“名流村”之稱。
風光是短暫的。由於建造時使用瞭大量海砂，鹿丹村小區建成沒多久就出現瞭漏水、墻體開裂等質量問題。2000年，鹿丹村業主要求政府進行重建，但直到14年後，該項目才在政府的主導之下完成拆除。在其之前，深圳尚無商品房住宅小區成功拆除的案例。
鹿丹村的重建也開創瞭深圳舊改項目的先例。今年2月，政府首次以“定地價、競容積率”的方式出讓鹿丹村地塊，即定好地價和回遷物業面積，向下競爭可售商品住房建築面積，壓低項目容積率。這在深圳乃至全國都是首例。
該地塊總價8.88億元，開發商需無償向政府移交回遷住房14.4萬平方米，起始可售商品住房面積為9萬平方米。競買人每舉一次牌，可售建築面積就會相應變少。
即便如此，競拍當天仍然吸引瞭萬科、中海地產、招商地產等8傢房企前來。最終經過近70輪舉牌，中海地產以可售面積3.99萬平方米勝出。
深圳地產界測算，加上回遷房成本，中海地產此次拿地的樓面價已接近4萬元/平方米。
半年多以後，鹿丹村變身中海天鉆，成為中海地產最高端的豪宅項目之一。深圳中海天鉆營銷負責人告訴《第一財經日報》記者，天鉆可售套數僅約200套，單價將超10萬/平方米，項目總貨值超過50億元。
該項目處於黃金地段：緊鄰深圳河，周邊分佈著京基100、萬象城、地王大廈等高端項目。業內預計中海天鉆將躋身深圳最貴豪宅之列。
上述營銷負責人透露，中海地產內部也將天鉆定位標桿項目，一些創新舉措在這裡試驗，如中海地產首次在天鉆嘗試定制化，在內部裝修上提供裝修風格、戶型、設備等組合套餐等，能滿足不同客戶的需求，為後續的其他豪宅開發提供經驗。
定制化聽上去很簡單，如要真正落地，則考驗著房企的管控模式。但中海地產的豪宅化選擇並非個案，對於想在深圳長遠立足的房企而言，大多需要付出昂貴的代價獲取土地，為瞭獲取合理利潤，房價也隻能水漲船高，豪宅是可選擇的方向之一。因此這也考驗著落子深圳的開發商們，在開發模式、產品等方面不斷“飛得更高”。
新房豪宅化，誰來買單？
鹿丹村華麗變身成為深圳樓市的一個縮影。土地的稀缺，催生更多的舊改項目變枝頭鳳凰。
深圳中原董事總經理鄭叔倫對《第一財經日報》記者感嘆道：“深圳的土地越來越稀缺，地價越來越高，為瞭實現利潤行政院青年創業貸款最大化，最近兩年出現瞭新房豪宅化的趨勢。”
官方數據顯示，深圳的新增供應土地接近枯竭，尤其是住宅用地，2013年僅出讓3宗居住用地，2014年隻有1宗。這造就瞭深圳逢住宅用地競拍必出地王的現象。
中海地產內部人士對記者苦笑稱“沒辦法”。這傢公司過去幾年在深圳沒少拿地王，2012年底以總價地王拿下的尖崗山住宅用地，最後建成瞭別墅九號公館，一度成為2014年深圳單盤銷售額最高的項目。
“現在深圳隻要稍微好點的地段，開發商都會做成豪宅，利潤率相對較高。”鄭叔倫說。
的確，崗廈村舊改項目深圳中心天元、原賽格日立廠房舊改項目深業上城等項目都先後加入瞭豪宅大軍。
在上述深圳中海天鉆營銷負責人看來，與北京、上海相比，深圳豪宅市場尚處於窪地。他說：“龍華新區的剛需盤（新房）單價都賣到瞭五六萬，而福田CBD某豪宅項目的單價卻不到8萬，這就是目前深圳樓市的現狀，剛需和豪宅之間的價格差距沒有拉開。未來會有一撥單價超10萬的豪宅湧現。”
新房豪宅化的背後，地段效應尤其明顯，幾乎稍微像樣一點的位置和配套，項目就不可避免地豪宅化。如龍光地產去年在深圳龍華所拿的一個地王地塊，今年10月以5萬元/平方米的均價入市，而這裡在幾年前還是深圳的“關外”，但由於深圳北商圈的帶動，不僅龍光地產，附近萬科、星河灣的二手房也已經達到四五萬元/平方米。
今年3月以來深圳樓市的飆漲也帶動瞭豪宅的成交。深圳中原研究中心近期發佈的一份關於豪宅市場的統計報告顯示，2015年，深圳2000萬以上頂級豪宅僅二季度的成交量就接近去年全年成交量的2倍，前三個季度的成交量是去年同期的3.6倍。
“豪宅跟經濟走，經濟跟產業走。”鄭叔倫分析，深圳未來可能超越香港，互聯網、金融等優勢產業將匯聚越來越多的富豪人士，支撐起豪宅市場。
一位有著十年炒房經驗的投資客也對本報記者表示，他堅定地看好深圳豪宅市場，其投資目標已由剛民間信貸代償費用貸款全省皆可處理需盤轉換成瞭豪宅。
甚至一些海外人士也鐘情於深圳豪宅。深圳中海天鉆營銷負責人告訴記者，就像中國買傢紛紛出海買房配置資產一樣，一些國際客戶也有到中國一線城市配置資產的需求。據瞭解，天鉆在9月份啟動瞭環球巡展後，目前已有40套產品被提前預訂，預計半數單位會被國際客戶買走。
隨著海外買傢的進入，深圳的豪宅化之路是否更加暢通？
本文來源：第一財經日報 作者：吳斯丹
新聞來源http://money.163.com/15/1118/00/B8LQ4INF00253B0H.html
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